不動産管理事業の法人化の３つの方式

はじめに
　不動産管理事業がある程度の家賃収入以上になると、法人化したほうが税務面では有利になる、すなわち節税になることは、前回のブログでお分かりいただけたと思いますので、法人化を検討するにあたり3つの方式について説明をしたいと思います。

管理委託方式
　まず、法人を設立して、従来不動産管理事業を行っていた個人が設立法人に不動産の管理委託を行うことによって、管理料部分につき個人の不動産所得を引き下げることができます。管理料が売上に対して５％を大きく超えると税務調査で指摘を受けるかもしれません。しかし、この方式のデメリットとしては、管理料分個人事業の経費を増やせますが節税効果は限られているということです。

サブリース方式
　設立した法人に個人で所有するアパートの土地建物部分を一括で賃貸することで、法人が家賃収入を売上にすることができます。メリットは法人が個人に対して家賃補償をしている効果があるので管理委託方式より管理料を高く設定することができます。一般的には家賃とリース料の差額は10％～15％でしょうか。デメリットとしては、空室が多いときに法人の収益やキャッシュフローに影響が生じてしまうことです。

不動産所有方式
　これは、個人が新設法人に建物を売却して、法人が家賃収入を得るようにする方式です。サブリース方式よりさらに所得の分散効果は高まりますが、建物を譲渡しますので、その時の譲渡価額によっては譲渡所得課税が発生し、不動産取得税なども初期費用として考慮しなければなりません。また、土地は個人の所有のままですと、法人に借地権が発生し益金を認識しなければならないことになります。この点につきましては、税務署に「無償返還の届出」を提出することで、法人に借地権を発生させないことができます。

　まとめ
　法人化の3つの方式についてみてきましたが、節税効果が高いからと、すべての物件を不動産所有方式にした場合、築年数が浅い物件の場合、法人化で建物を法人に譲渡することで個人の相続財産の評価が上がってしまい、相続税対策上マイナスになることもあります。その場合、物件によってはサブリース方式を選択することなども必要であります。そのためにも私どものような専門家のコンサルティングを受けることをお勧めいたします。